賃借人が建物の賃料を支払っていないなど、賃借人が賃貸借契約に違反している場合は、比較的簡単に賃貸借契約を解除して立ち退きを求めることができます。もっとも、賃借人が賃貸借契約に違反していない場合でも、建物が老朽化して危ないので賃借人に出て行って欲しいなどの事情はあると思います。
そこで、本稿では、建物が老朽化しているなどの理由により、賃借人に家から出て行って欲しいがどうしたらいいか、などの建物の立ち退きの問題について、簡単な解説をします。
第１ 建物賃貸借契約の期間、更新、解約
建物の賃貸借契約には、借地借家法が適用されます。この借地借家法は、建物の賃貸借契約の内容よりも優先します。
つまり、借地借家法の内容に違反する建物の賃貸借契約は無効となりますので、借地借家法の内容が特に重要となります。
賃貸借契約書には契約期間が記載されていますが、借地借家法は、契約期間が過ぎれば契約は自動更新となり、以降は契約期間の定めがない賃貸借契約になると定めています（定期建物賃貸借契約は除く）。
また、建物の賃貸借契約を解約するには、遅くとも６ヶ月前の通知を必要としています。
つまり、建物の賃貸借契約を解約するためには、（１）賃貸借契約書記載の契約期間の満了前の場合では、契約期間の満了の１年前から６ヶ月前までに更新をしない旨の通知をする、（２）賃貸借契約の契約期間が自動更新されている場合では、６ヶ月後に賃貸借契約を解約する旨の通知をしなければなりません。
なお、このような通知をすれば必ず賃貸借契約を解約できるわけではありません。借地借家法は、主に賃借人を保護するための法律となっています。そのため、建物の賃貸借契約を解約するためには、以下で記載する「正当事由」が必要になります。
第２ 建物の立ち退きには正当事由（立ち退き料など）が必要であること
借地借家法は、建物の賃貸人による賃貸借契約の解約の申し入れには、①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況、④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として賃借人に対して行った財産上の給付の申し出（立ち退き料）、などの「正当の事由」が必要と定めています。
この点、立ち退き料の相場についてよくご相談をお受けしますので、ここでは④財産上の給付（立ち退き料）に絞って簡単な解説をします。
結論から言えば、居住目的の建物の立ち退き料の算出基準は、一般的に、「引越料その他の移転実費と転居後の賃料と現賃料の差額の１～２年分程度」と言われています。
ただし、立ち退き料は、あくまでも正当事由を補完する事情にすぎないため、必ずこの基準で算出した金額になるわけではありません。立ち退き料の金額は、建物を必要とする事情や、建物の現況などの事情によって増減することになります。
